Przychody za wynajem mieszkania, jak każde inne, podlegają opodatkowaniu. Prywatny najemca może sam zdecydować, z jakiej formy podatku skorzysta. Jaki podatek warto wybrać i jak go rozliczyć?
Z artykułu dowiesz się:
Przychody za wynajem prywatnego mieszkania możemy opodatkowaćna dwa różne sposoby:
Różnica w stawkach jest jasna, natomiast warto podkreślić, na czym polega różnica w podstawie opodatkowania.
Podatek na zasadach ogólnych wyliczamy od dochodu. Jest to kwota, jaką uzyskamy za wynajęcie mieszkania po odjęciukosztów najmu. Do kosztów uzyskania przychodu możemy zaliczyć m.in.:
Podatek ryczałtowy odprowadzamy bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Wybierając tę formę opodatkowania, rezygnujemy z prawa do odliczania kosztów. Ważne jest więc, by w umowie najmu koszty, takie jak opłaty za media, zapisywać po stronie najemcy. Dopiero uwzględniając wszystkie te czynniki, możemy policzyć, który rodzaj podatku faktycznie się nam opłaca.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych i podatek ryczałtowy podlegają różnym formom rozliczania.
Roczne rozliczenie podatku od najmu na zasadach ogólnych wiąże się ze złożeniem odpowiedniej deklaracji – najczęściej będzie to standardowy formularz PIT-36. Dokument należy złożyć w urzędzie skarbowym lub wypełnić w Internecie do 30 kwietnia (sprawdź, jak wypełnić PIT przez Internet krok po kroku). Deklarujemy w nim wysokość przychodu z najmu mieszkania oraz wszystkie koszty, jakie ponieśliśmy. To, co chcemy odliczyć od przychodu, musi zostać udokumentowane fakturami.
W ciągu roku spoczywa na nas obowiązek odprowadzania zaliczek na rzecz podatku dochodowego. Jeśli rozliczamy się z fiskusem na zasadach ogólnych, zaliczki zobowiązani jesteśmy wpłacać co miesiąc, od momentu, w którym nasz dochód osiągnie poziom 8 000 zł (kwota wolna od podatku). Należy jednak pamiętać, że jeśli uzyskujemy dochody nie tylko z wynajmu mieszkania, ale także z innych źródeł, trzeba je do siebie dodawać. W takiej sytuacji poziom kwoty wolnej od podatku osiągniemy szybciej i wcześniej musimy rozpocząć wpłacanie zaliczek.
Rozliczenie podatku ryczałtowego od najmu jest stosunkowo prostsze. Od uzyskanych przychodów nie musimy już nic odliczać. Nie obowiązuje nas również kwota wolna od podatku. Jedyne, co musimy zrobić, to wyliczyć należność podatkową dla fiskusa (8,5 proc. lub 12,5 proc. dla przychodów powyżej 100 000 zł) i wpłacić ją na konto urzędu skarbowego. Mamy na to czas do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskamy przychód.
Dotychczas obowiązkiem podatnika było poinformować urząd skarbowy o wyborze ryczałtu jako formy opodatkowania. Od 2019 roku nie trzeba już składać żadnych oświadczeń. Wystarczy tylko regulować należności w odpowiednim terminie, a stosowne przelewy tytułować „ryczałt – najem mieszkania”. Roczne rozliczenie podatku ryczałtowego od najmu składamy w deklaracji PIT-28 w terminie do 31 stycznia.
Jeżeli wynajmowane mieszkanie jest wspólnym majątkiem małżeńskim, to osiągane z tego tytułu przychody i ponoszone koszty każde z małżonków rozlicza dokładnie po połowie.
Można jednak zrezygnować z tej zasady. Wystarczy złożyć oświadczenie o opodatkowaniu najmu na jedno z małżonków w urzędzie skarbowym. Należy to zrobić do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym po raz pierwszy otrzymano przychód z najmu. Oświadczenie składa się jeden raz. Dopóki nie zostanie odwołane, urząd skarbowy traktuje je co roku jako obowiązujące.
W takiej sytuacji jedno z małżonków nie wykazuje żadnych dodatkowych dochodów. Wszystkie przychody i koszty w rozliczeniu rocznym zapisane są po stronie drugiego z małżonków. Jeśli małżonkowie rozliczają się na zasadach ogólnych, może być to sposób na uniknięcie wejścia w drugi próg podatkowy wynoszący 32 proc. – dochód żadnego z małżonków nie może przekroczyć 85 528 zł.
