użytkowanie wieczyste 2019

Użytkowanie wieczyste – jakie zmiany w 2019 r.?

Dla wszystkich użytkowników wieczystych rok 2019 jest niezwykle istotny. Zgodnie z nowymi regulacjami prawnymi użytkowanie wieczyste gruntów zostanie przekształcone w prawo własności. Co to oznacza w praktyce? Ile wyniesie opłata przekształceniowa? Jak skorzystać na przekształceniu?


Z artykułu dowiesz się:

  1. Co to jest użytkowanie wieczyste?
  2. Jakie są regulacje prawne dotyczące użytkowania wieczystego?
  3. Jakie zmiany w 2019 r. objęły przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?
  4. Ile wynosi bonifikata przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność?

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to specyficzny dla Polski rodzaj regulacji dotyczących nieruchomości gruntowych. Regulacje te dotyczą sytuacji, w której grunt będący własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu, gminy lub związku tych jednostek jest przekazywany do użytkowania osobie fizycznej lub prawnej. Użytkowanie wieczyste potwierdzone jest umową zawartą zwykle na okres 99 lat (w wyjątkowych wypadkach może być to okres krótszy, ale minimalnie wynosi 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Użytkowanie wieczyste – jakie prawa ma użytkownik gruntu?

Użytkownik wieczysty posiada prawa podobne do praw właścicielskich. Może korzystać swobodnie z gruntu, który użytkuje, sprzedawać prawo użytkowania, obciążać je kredytem czy przekazać w testamencie. Skarb Państwa, województwo czy gmina są właścicielami gruntu, ale budynki wzniesione na wyznaczonym terenie należeć mogą do użytkownika.

szybka pożyczka

Ile wynosi opłata za użytkowanie wieczyste?

Specyfikę samego użytkowania określa umowa potwierdzona wpisem do księgi wieczystej. To ona definiuje, w jaki sposób użytkownik będzie korzystał z gruntu. W umowie takiej można zawrzeć zobowiązanie do budowy np. osiedla mieszkaniowego lub budynku przystosowanego do celów handlowych. W zależności od celu, do jakiego zostanie wykorzystany grunt, użytkownika obowiązuje roczna opłata w wysokości od 0,3 do 3% wartości nieruchomości. Opłata za użytkowanie gruntów w celach mieszkalnych wynosi 1% wartości nieruchomości. Natomiast opłata za przestrzeń wykorzystaną na garaże czy inne lokale użytkowe jest wyższa i sięga 3%.

Czy można stracić prawo do użytkowania wieczystego?

Bezpieczeństwo użytkowania gruntów gwarantowało prawo do przedłużenia umowy o kolejne 99 lat. Właściciel nieruchomości gruntowej – czy to Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego – mógł odmówić tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Użytkowanie wieczyste w praktyce jest formą prawa do korzystania z gruntu. Użytkownik korzysta z terenu, który nie jest jego własnością i co roku wnosi stosowną opłatę. Stabilność tej formy relacji prawnej oparta jest o zaufanie do instytucji państwa i samorządu. Umowa o użytkowanie wieczyste gwarantuje trwałość, ale pozwala również na zmiany wysokości opłat. Właściciel gruntu – samorząd bądź Skarb Państwa – może co 3 lata aktualizować opłatę roczną za użytkowanie, w zależności od tego, jak zmienia się wartość samej nieruchomości. Należy pamiętać, że większość z podanych wyżej informacji już niebawem będzie miała charakter historyczny. Kolejne regulacje prawne zmierzają do całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego i przekształcenia go w prawo własności.

Użytkowanie wieczyste – regulacje prawne

Regulacje prawne dotyczące użytkowania wieczystego sięgają lat 60. Prawo w Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej nastawione było na większą kontrolę państwa nad nieruchomościami. Od lat ustawodawstwo zmierzało w kierunku likwidacji tych przepisów. Najbardziej istotne były w tym kontekście zmiany wprowadzone w 2005 roku. Przewidywały one możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Obowiązująca do niedawna ustawa pozwalała ubiegać się o wykup użytkowanych działek, ale jednocześnie nakładała na wykupującego liczne ograniczenia (np. w przypadku współwłasności wymagana była zgoda wszystkich współużytkowników gruntu).

Liczbę użytkowników wieczystych gruntów wykorzystywanych w celach mieszkalnych w Polsce szacuje się na 2,5 miliona osób. Ok. 2 mln osób ma podpisane umowy z samorządami. Z kolei ok. 500 tys. osób korzysta z gruntów państwowych. Wszystkich obejmie nowa, przełomowa ustawa o użytkowaniu wieczystym, która weszła w życie 1 stycznia 2019.

Przełomowy charakter ustawy polega na tym, że użytkowanie wieczyste gruntów zostanie przekształcone w prawo własności obligatoryjnie. Oznacza to, że wykup użytkowanych gruntów jest obowiązkowy – nie wymaga dodatkowych wniosków i pozwoleń. Dotyczy to tylko budynków mieszkalnych lub takich, w których co najmniej połowa lokali jest przeznaczona do zamieszkania. Rozstrzygnięcia prawne obejmujące inne typy wykorzystania gruntów użytkowanych wieczyście pozostają jeszcze do przygotowania.

Użytkowanie wieczyste a przekształcenie we własność – zmiany od 2019 r.

Według nowej ustawy obowiązkowe przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje automatycznie w ciągu 12 miesięcy od 1 stycznia 2019. Z punktu widzenia użytkownika zmiana jest niedostrzegalna, ale w rzeczywistości pozostaje niezwykle istotna. Opłata roczna zmienia się w opłatę przekształceniową. Prawo własności do użytkowanego gruntu nabywamy już w 2019 roku, ale jeszcze przez następnych 20 lat musimy spłacać byłego właściciela (Skarb Państwa lub samorząd). Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Odpowiedni organ administracji publicznej – wójt, burmistrz lub prezydent miasta w przypadku gruntów miejskich, a starosta w przypadku gruntów Skarbu Państwa – mają 12 miesięcy na wystawienie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Znajdziemy w nim informacje o oznaczeniu nieruchomości i księgach wieczystych dla niej prowadzonych. Dowiemy się o wysokości opłaty przekształceniowej i możliwości natychmiastowego wykupu z bonifikatą. Stosowne dokumenty w terminie 14 dni trafią również do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości. Nowy wpis w księdze wieczystej – sąd dokona go bez dodatkowej opłaty – zostanie potwierdzony listownie.

Wyżej opisany proces odbędzie się automatycznie. Co zrobić, jeśli chcemy przyspieszyć uzyskanie zaświadczenia? Po pierwsze, możemy złożyć wniosek do odpowiedniego organu administracji publicznej. Wówczas zaświadczenie otrzymamy w ciągu 4 miesięcy. Po drugie, możemy wnioskować o tzw. tryb ekspresowy. W takiej sytuacji zaświadczenie otrzymamy już w ciągu 30 dni pod warunkiem, że potrzebne jest ono do dokonania czynności prawnej wobec przekształcanego gruntu. Przede wszystkim chodzi o ułatwienie sprzedaży czy kupna nieruchomości.

Bonifikata przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność

Wniosek o przyspieszenie wydania zaświadczenia może być użyteczny nie tylko w przypadku, kiedy chcemy sprzedać mieszkanie, ale również wtedy, gdy chcemy dokonać opłaty przekształceniowej jednorazowo i skorzystać z bonifikaty. Jeśli dostaniemy odpowiednie dokumenty dopiero pod koniec roku, możemy nie zdążyć z wpłatą, której dotyczy najbardziej korzystna zniżka. Bonifikata jest bowiem ulgą dla tych, którzy decydują się na jednorazowe wniesienie całej opłaty za 20 lat. W przypadku gruntów państwowych zniżka wynosi 60% w pierwszym roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Z każdym kolejnym rokiem bonifikata zmniejsza się o 10 punktów procentowych. W roku 2019 uzyskujemy 60-procentową bonifikatę od należnej kwoty, w 2020 r. – 50%, w 2021 – 40% itd.

Dla gruntów, którymi dysponują samorządy poziom bonifikaty ustalany jest decyzją rad gmin i miast. Ulga może być więc znacznie wyższa niż 60%. Przykładowo w Warszawie wyniesie ona aż 98%, co oznacza, że natychmiastowy wykup będzie bardzo opłacalny. Faktycznie decyzja o podniesieniu poziomu bonifikaty przez samorząd skutkuje takim samym ruchem ze strony państwa. Pierwotna wersja ustawy dopuszczała możliwość różnicy między ulgą, jaką otrzymają użytkownicy gruntów państwowych, a tą, którą ustali samorząd – właściciel gruntów gminnych czy miejskich. Znowelizowana ustawa zobowiązuje jednak wojewodów, by po decyzji samorządu podnieść poziom bonifikaty do tego samego poziomu.

Nowa ustawa rodzi wiele problemów praktycznych. Nie jest do końca jasne, czy bonifikatą będą objęte garaże i inne pomieszczenia użytkowe. Należy spodziewać się, że tego typu problemy będą rozstrzygane w ciągu roku. Warto uważnie przyglądać się nie tylko zmianom w prawie (ustawa została znowelizowana już po jej wejściu w życie w styczniu), ale i decyzjom samorządów, od których zależą ostateczne rozstrzygnięcia.

użytkowanie wieczyste a prawo własności
weź pożyczkę