Dla wszystkich użytkowników wieczystych rok 2019 jest niezwykle istotny. Zgodnie z nowymi regulacjami prawnymi użytkowanie wieczyste gruntów zostanie przekształcone w prawo własności. Co to oznacza w praktyce? Ile wyniesie opłata przekształceniowa? Jak skorzystać na przekształceniu?
Z artykułu dowiesz się:
Użytkowanie wieczyste to specyficzny dla Polski rodzaj regulacji dotyczących nieruchomości gruntowych. Regulacje te dotyczą sytuacji, w której grunt będący własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu, gminy lub związku tych jednostek jest przekazywany do użytkowania osobie fizycznej lub prawnej. Użytkowanie wieczyste potwierdzone jest umową zawartą zwykle na okres 99 lat (w wyjątkowych wypadkach może być to okres krótszy, ale minimalnie wynosi 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Użytkownik wieczysty posiada prawa podobne do praw właścicielskich. Może korzystać swobodnie z gruntu, który użytkuje, sprzedawać prawo użytkowania, obciążać je kredytem czy przekazać w testamencie. Skarb Państwa, województwo czy gmina są właścicielami gruntu, ale budynki wzniesione na wyznaczonym terenie należeć mogą do użytkownika.
Specyfikę samego użytkowania określa umowa potwierdzona wpisem do księgi wieczystej. To ona definiuje, w jaki sposób użytkownik będzie korzystał z gruntu. W umowie takiej można zawrzeć zobowiązanie do budowy np. osiedla mieszkaniowego lub budynku przystosowanego do celów handlowych. W zależności od celu, do jakiego zostanie wykorzystany grunt, użytkownika obowiązuje roczna opłata w wysokości od 0,3 do 3% wartości nieruchomości. Opłata za użytkowanie gruntów w celach mieszkalnych wynosi 1% wartości nieruchomości. Natomiast opłata za przestrzeń wykorzystaną na garaże czy inne lokale użytkowe jest wyższa i sięga 3%.
Bezpieczeństwoużytkowania gruntów gwarantowało prawo do przedłużenia umowy o kolejne 99 lat.Właściciel nieruchomości gruntowej – czy to Skarb Państwa, czy jednostkasamorządu terytorialnego – mógł odmówić tylko ze względu na ważny interesspołeczny.
Użytkowanie wieczyste w praktyce jest formą prawa do korzystania z gruntu. Użytkownik korzysta z terenu, który nie jest jego własnością i co roku wnosi stosowną opłatę. Stabilność tej formy relacji prawnej oparta jest o zaufanie do instytucji państwa i samorządu. Umowa o użytkowanie wieczyste gwarantuje trwałość, ale pozwala również na zmiany wysokości opłat. Właściciel gruntu – samorząd bądź Skarb Państwa – może co 3 lata aktualizować opłatę roczną za użytkowanie, w zależności od tego, jak zmienia się wartość samej nieruchomości. Należy pamiętać, że większość z podanych wyżej informacji już niebawem będzie miała charakter historyczny. Kolejne regulacje prawne zmierzają do całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego i przekształcenia go w prawo własności.
Regulacjeprawne dotyczące użytkowania wieczystego sięgają lat 60. Prawo w PolskiejRzeczypospolitej Ludowej nastawione było na większą kontrolę państwa nad nieruchomościami.Od lat ustawodawstwo zmierzało w kierunku likwidacji tych przepisów.Najbardziej istotne były w tym kontekście zmiany wprowadzone w 2005 roku.Przewidywały one możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawowłasności. Obowiązująca do niedawna ustawa pozwalała ubiegać się o wykupużytkowanych działek, ale jednocześnie nakładała na wykupującego liczneograniczenia (np. w przypadku współwłasności wymagana była zgoda wszystkichwspółużytkowników gruntu).
Liczbęużytkowników wieczystych gruntów wykorzystywanych w celach mieszkalnych wPolsce szacuje się na 2,5 miliona osób. Ok. 2 mln osób ma podpisane umowy zsamorządami. Z kolei ok. 500 tys. osób korzysta z gruntów państwowych.Wszystkich obejmie nowa, przełomowa ustawa o użytkowaniu wieczystym, któraweszła w życie 1 stycznia 2019.
Przełomowy charakter ustawy polega na tym, że użytkowanie wieczyste gruntów zostanie przekształcone w prawo własności obligatoryjnie. Oznacza to, że wykup użytkowanych gruntów jest obowiązkowy – nie wymaga dodatkowych wniosków i pozwoleń. Dotyczy to tylko budynków mieszkalnych lub takich, w których co najmniej połowa lokali jest przeznaczona do zamieszkania. Rozstrzygnięcia prawne obejmujące inne typy wykorzystania gruntów użytkowanych wieczyście pozostają jeszcze do przygotowania.
Według nowejustawy obowiązkowe przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własnościnastępuje automatycznie w ciągu 12 miesięcy od 1 stycznia 2019. Z punktuwidzenia użytkownika zmiana jest niedostrzegalna, ale w rzeczywistościpozostaje niezwykle istotna. Opłata roczna zmienia się w opłatęprzekształceniową. Prawo własności do użytkowanego gruntu nabywamy już w 2019roku, ale jeszcze przez następnych 20 lat musimy spłacać byłego właściciela(Skarb Państwa lub samorząd). Wysokość opłaty przekształceniowej jest równawysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Odpowiedniorgan administracji publicznej – wójt, burmistrz lub prezydent miasta wprzypadku gruntów miejskich, a starosta w przypadku gruntów Skarbu Państwa –mają 12 miesięcy na wystawienie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenieużytkowania wieczystego w prawo własności. Znajdziemy w nim informacje ooznaczeniu nieruchomości i księgach wieczystych dla niej prowadzonych. Dowiemysię o wysokości opłaty przekształceniowej i możliwości natychmiastowego wykupuz bonifikatą. Stosowne dokumenty w terminie 14 dni trafią również do sądurejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości. Nowy wpis w księdzewieczystej – sąd dokona go bez dodatkowej opłaty – zostanie potwierdzonylistownie.
Wyżej opisany proces odbędzie się automatycznie. Co zrobić, jeśli chcemy przyspieszyć uzyskanie zaświadczenia? Po pierwsze, możemy złożyć wniosek do odpowiedniego organu administracji publicznej. Wówczas zaświadczenie otrzymamy w ciągu 4 miesięcy. Po drugie, możemy wnioskować o tzw. tryb ekspresowy. W takiej sytuacji zaświadczenie otrzymamy już w ciągu 30 dni pod warunkiem, że potrzebne jest ono do dokonania czynności prawnej wobec przekształcanego gruntu. Przede wszystkim chodzi o ułatwienie sprzedaży czy kupna nieruchomości.
Wniosek oprzyspieszenie wydania zaświadczenia może być użyteczny nie tylko w przypadku,kiedy chcemy sprzedać mieszkanie, ale również wtedy, gdy chcemy dokonać opłatyprzekształceniowej jednorazowo i skorzystać z bonifikaty. Jeśli dostaniemyodpowiednie dokumenty dopiero pod koniec roku, możemy nie zdążyć z wpłatą,której dotyczy najbardziej korzystna zniżka. Bonifikata jest bowiem ulgą dlatych, którzy decydują się na jednorazowe wniesienie całej opłaty za 20 lat. Wprzypadku gruntów państwowych zniżka wynosi 60% w pierwszym roku, w którymnastąpiło przekształcenie. Z każdym kolejnym rokiem bonifikata zmniejsza się o10 punktów procentowych. W roku 2019 uzyskujemy 60-procentową bonifikatę odnależnej kwoty, w 2020 r. – 50%, w 2021 – 40% itd.
Dla gruntów,którymi dysponują samorządy poziom bonifikaty ustalany jest decyzją rad gmin imiast. Ulga może być więc znacznie wyższa niż 60%. Przykładowo w Warszawiewyniesie ona aż 98%, co oznacza, że natychmiastowy wykup będzie bardzoopłacalny. Faktycznie decyzja o podniesieniu poziomu bonifikaty przez samorządskutkuje takim samym ruchem ze strony państwa. Pierwotna wersja ustawydopuszczała możliwość różnicy między ulgą, jaką otrzymają użytkownicy gruntówpaństwowych, a tą, którą ustali samorząd – właściciel gruntów gminnych czymiejskich. Znowelizowana ustawa zobowiązuje jednak wojewodów, by po decyzjisamorządu podnieść poziom bonifikaty do tego samego poziomu.
Nowa ustawa rodzi wiele problemów praktycznych. Nie jest do końca jasne, czy bonifikatą będą objęte garaże i inne pomieszczenia użytkowe. Należy spodziewać się, że tego typu problemy będą rozstrzygane w ciągu roku. Warto uważnie przyglądać się nie tylko zmianom w prawie (ustawa została znowelizowana już po jej wejściu w życie w styczniu), ale i decyzjom samorządów, od których zależą ostateczne rozstrzygnięcia.
