Umowa dożywocia może być sposobem na zagwarantowanie sobie spokojnej starości. W zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości otrzymuje się dożywotnią gwarancję opieki. Na czym polega umowa dożywocia? Co można w niej zawrzeć? Czym umowa o dożywocie różni się od darowizny? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie.
Umowa dożywocia to umowa, która przewiduje przeniesienie prawa własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie. Zazwyczaj dotyczy to sytuacji, w której osoba starsza (w umowie zwana „dożywotnikiem”) przekazuje swój dom czy mieszkanie komuś bliskiemu (w umowie zwanej „nabywcą”). Nabywca, przyjmując nieruchomość, zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi utrzymanie aż do momentu jego śmierci.
Przedmiotem umowy dożywocia może być zarówno nieruchomość gruntowa czy budynkowa, jak i lokalowa. Zbywcą, a więc przyszłym dożywotnikiem, może zostać tylko osoba fizyczna. Zdolność prawną do wystąpienia w umowie jako nabywca mają zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.
Z praktycznego punktu widzenia umowa o dożywocie zawiera dwa ważne elementy. Pierwszy to przeniesienie prawa własności nieruchomości. Drugi to określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika.
Zgodnie z kodeksem cywilnym: „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
To ogólne wytyczne, które w ramach każdej umowy warto uzupełnić o szczegółowe zasady dożywotniej opieki. Możemy zapisać w umowie precyzyjnie, jakiej formy pomocy oczekuje dożywotnik. Pozwoli to uniknąć przyszłych nieporozumień między stronami umowy i gwarantuje im bezpieczeństwo.
Warto pamiętać również o precyzyjnym określeniu osób, którym przysługuje opieka – mogą to być zarówno właściciele nieruchomości, jak i osoby im bliskie (mąż, żona czy konkubent). W przypadku śmierci jednej z osób, którym przysługuje dożywotnia opieka, obowiązki nabywcy stają się proporcjonalnie mniejsze.
Prawo określa dwa przypadki, w których umowę dożywocia można zmodyfikować w ten sposób, by dożywotnikowi zamiast pełnej opieki przysługiwała rekompensata w postaci renty.
Po pierwsze, gdy między dożywotnikiem a osobą zobowiązaną do opieki wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron umowy, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Wówczas można zamienić część bądź nawet wszystkie uprawnienia przysługujące w ramach umowy na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Konflikty, które prowadzą do takich sytuacji ocenia i rozstrzyga sąd. Prawo do wystąpienia o tego typu zmianę ma zarówno dożywotnik, jak i nabywca. Po drugie, w przypadku gdy osoba zobowiązana do opieki doprowadzi zbędzie nieruchomość objętą umową.
Na czym polega podstawowa różnica między umową dożywocia a darowizną? Pierwsza z konieczności rodzi wzajemne zobowiązania między stronami, druga tych zobowiązań jest w pewnym sensie pozbawiona.
Darowizna oznacza przeniesienie prawa własności do pewnej rzeczy na osobę obdarowaną. W postaci darowizny można przekazać również nieruchomość – w tym dom czy mieszkanie. Nie oznacza to jednak, tak jak w umowie dożywocia, że osoba obdarowana ma obowiązek opieki nad uprzednim właścicielem mieszkania.
Do umowy darowizny można włączyć dodatkowe postanowienia. Jednym ze stosowanych rozwiązań jest ustanowienie służebności osobistej mieszkania wobec darczyńcy. Jest to rodzaj darowizny zwrotnej, która pozwala korzystać wcześniejszemu darczyńcy z mieszkania do końca życia. Nazwa służebność osobista może być myląca, dlatego trzeba podkreślić, że nie obejmuje ona tych form opieki (wyżywienie, ubranie, pomoc w chorobie), jakie gwarantuje umowa dożywocia.
Warto również pamiętać, że umowa dożywocia wolna jest od roszczeń spadkowych. Jeśli chodzi o darowizny, mogą one powodować konieczność spłaty zachowku osobom uprawnionym do dziedziczenia.
Umowa dożywocia obejmuje przeniesienie prawa własności, a więc musi być sporządzona w formie aktu notarialnego i potwierdzona przez notariusza. Wiąże się to również ze stosownym wpisem do księgi wieczystej nieruchomości. To istotne zabezpieczenie dla dożywotnika. Gdyby stało się tak, że mieszkanie, które zostało objęte umową zostanie sprzedane, to zobowiązania wymienione w umowie przechodzą na nowego właściciela obciążonej nieruchomości.
Umowę o dożywocie rozwiązać jest bardzo trudno. Nawet kiedy między dożywotnikiem a nabywcą pojawią się konflikty, pierwszym rozwiązaniem, które zastosuje sąd będzie zamiana opieki na dożywotnią rentę. Rozwiązanie umowy możemy uzyskać tylko w wyjątkowych sytuacjach i tylko sądownie. Prawo nie definiuje szczegółowo, o jakie sytuacje chodzi – każdy przypadek jest oceniany indywidualnie. Jedną z przykładowych okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy dożywocia jest przestępstwo popełnione przez nabywcę wobec dożywotnika.
Rozwiązanie umowy dożywocia sprawia, że nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela bez konieczności dodatkowych opłat. Tylko w wypadku, gdy w mieszkaniu lub domu, które były przedmiotem umowy, nabywca dokonał istotnych ulepszeń (np. remont, wymiana mebli), może on domagać się zwrotu poniesionych kosztów.
Jedna okoliczność sprawia, że rozwiązanie umowy o dożywocie jest niedopuszczalne. Chodzi o sytuację, w której nieruchomość objęta umową została wcześniej sprzedana. Dożywotnik nie ma więc dokąd wrócić. Wówczas jedynym rozwiązaniem pozostaje ustalenie dożywotniej renty.
