Powrót
25/6/2019

Umowa dożywocia – na czym polega i czym się różni od darowizny?

Autor
Anna Dobrzanska

Umowa dożywocia może być sposobem na zagwarantowanie sobie spokojnej starości. W zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości otrzymuje się dożywotnią gwarancję opieki. Na czym polega umowa dożywocia? Co można w niej zawrzeć? Czym umowa o dożywocie różni się od darowizny? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie.

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to umowa, która przewidujeprzeniesienie prawa własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnieutrzymanie. Zazwyczaj dotyczy to sytuacji, w której osoba starsza (w umowie zwana„dożywotnikiem”) przekazuje swój dom czy mieszkanie komuś bliskiemu (w umowiezwanej „nabywcą”). Nabywca, przyjmując nieruchomość, zobowiązuje się zapewnićdożywotnikowi utrzymanie aż do momentu jego śmierci.

Przedmiotem umowy dożywocia może być zarówno nieruchomość gruntowa czy budynkowa, jak i lokalowa. Zbywcą, a więc przyszłym dożywotnikiem, może zostać tylko osoba fizyczna. Zdolność prawną do wystąpienia w umowie jako nabywca mają zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.

Co zawiera umowa o dożywocie?

Z praktycznego punktu widzeniaumowa o dożywocie zawiera dwa ważne elementy. Pierwszy to przeniesienie prawawłasności nieruchomości. Drugi to określenie zobowiązań nabywcy wobecdożywotnika.

Zgodnie z kodeksem cywilnym: „jeżeliw zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał sięzapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on przyjąćzbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła iopału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić muwłasnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

To ogólnewytyczne, które w ramach każdej umowy warto uzupełnić o szczegółowe zasadydożywotniej opieki. Możemy zapisać w umowie precyzyjnie, jakiej formy pomocy oczekujedożywotnik. Pozwoli to uniknąć przyszłych nieporozumień między stronami umowy igwarantuje im bezpieczeństwo.

Warto pamiętać również o precyzyjnym określeniu osób, którym przysługuje opieka – mogą to być zarówno właściciele nieruchomości, jak i osoby im bliskie (mąż, żona czy konkubent). W przypadku śmierci jednej z osób, którym przysługuje dożywotnia opieka, obowiązki nabywcy stają się proporcjonalnie mniejsze.

Zmiany w umowie dożywocia – dożywotnia renta

Prawo określa dwa przypadki, wktórych umowę dożywocia można zmodyfikować w ten sposób, by  dożywotnikowi zamiast pełnej opiekiprzysługiwała rekompensata w postaci renty.

Po pierwsze, gdy między dożywotnikiem a osobą zobowiązaną do opieki wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron umowy, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Wówczas można zamienić część bądź nawet wszystkie uprawnienia przysługujące w ramach umowy na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Konflikty, które prowadzą do takich sytuacji ocenia i rozstrzyga sąd. Prawo do wystąpienia o tego typu zmianę ma zarówno dożywotnik, jak i nabywca.Po drugie, w przypadku gdy osoba zobowiązana do opieki doprowadzi zbędzie nieruchomość objętą umową.

Czym umowa dożywocia różni się od darowizny?

Na czym polega podstawowaróżnica między umową dożywocia a darowizną? Pierwsza z konieczności rodziwzajemne zobowiązania między stronami, druga tych zobowiązań jest w pewnymsensie pozbawiona.

Darowizna oznacza przeniesienieprawa własności do pewnej rzeczy na osobę obdarowaną. W postaci darowizny możnaprzekazać również nieruchomość – w tym dom czy mieszkanie. Nie oznacza tojednak, tak jak w umowie dożywocia, że osoba obdarowana ma obowiązek opieki naduprzednim właścicielem mieszkania.

Do umowy darowizny można włączyćdodatkowe postanowienia. Jednym ze stosowanych rozwiązań jest ustanowieniesłużebności osobistej mieszkania wobec darczyńcy. Jest to rodzaj darowiznyzwrotnej, która pozwala korzystać wcześniejszemu darczyńcy z mieszkania dokońca życia. Nazwa służebność osobista może być myląca, dlatego trzebapodkreślić, że nie obejmuje ona tych form opieki (wyżywienie, ubranie, pomoc wchorobie), jakie gwarantuje umowa dożywocia.

Warto również pamiętać, że umowa dożywocia wolna jest od roszczeń spadkowych. Jeśli chodzi o darowizny, mogą one powodować konieczność spłaty zachowku osobom uprawnionym do dziedziczenia.

Jak zawrzeć umowę dożywocia? Czy można ją rozwiązać?

Umowa dożywocia obejmujeprzeniesienie prawa własności, a więc musi być sporządzona w formie aktunotarialnego i potwierdzona przez notariusza. Wiąże się to również ze stosownymwpisem do księgi wieczystej nieruchomości. To istotne zabezpieczenie dladożywotnika. Gdyby stało się tak, że mieszkanie, które zostało objęte umowązostanie sprzedane, to zobowiązania wymienione w umowie przechodzą na nowegowłaściciela obciążonej nieruchomości.

Umowę o dożywocie rozwiązać jestbardzo trudno. Nawet kiedy między dożywotnikiem a nabywcą pojawią siękonflikty, pierwszym rozwiązaniem, które zastosuje sąd będzie zamiana opieki nadożywotnią rentę. Rozwiązanie umowy możemy uzyskać tylko w wyjątkowychsytuacjach i tylko sądownie. Prawo nie definiuje szczegółowo, o jakie sytuacjechodzi – każdyprzypadek jest oceniany indywidualnie. Jedną z przykładowych okolicznościuzasadniających rozwiązanie umowy dożywocia jest przestępstwo popełnione przeznabywcę wobec dożywotnika.

Rozwiązanie umowy dożywociasprawia, że nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela bez koniecznościdodatkowych opłat. Tylko w wypadku, gdy w mieszkaniu lub domu, które byłyprzedmiotem umowy, nabywca dokonał istotnych ulepszeń (np. remont, wymianamebli), może on domagać się zwrotu poniesionych kosztów.

Jedna okoliczność sprawia, że rozwiązanie umowy o dożywocie jest niedopuszczalne. Chodzi o sytuację, w której nieruchomość objęta umową została wcześniej sprzedana. Dożywotnik nie ma więc dokąd wrócić. Wówczas jedynym rozwiązaniem pozostaje ustalenie dożywotniej renty.

weź pożyczkę
No items found.

Najnowsze porady